Immobilienwert vs. Marktpreis
Der tatsächliche Wert einer Immobilie vs. den Preis, den man bereit ist für eine Immobilie zu bezahlen (Marktpreis)
Lasst uns einmal ganz deutlich werden und an der Stelle die Begrifflichkeiten „Marktpreis“ und „Immobilienwert“ genauer anschauen. Bei dem Thema entsteht die aus meiner Sicht größte Masche zur Abzocke. Getreu nach dem Motto: “Wenn ich es mir nur oft genug einrede, dann wird es wohl die Wahrheit sein”. Leider ist das eine gängige Denkweise unter Maklern. Der tatsächliche Wert wird mit dem Preis, den ein Immobiliensuchender bereit ist zu bezahlen, gerne und teilweise bewusst verwechselt. Die meisten Immobilienmakler verstehen den Unterschied jedoch nicht bzw. bekommen es geschult und erklärt, wenn Sie höhere Preise erzielen wollen, dann ist der Preis, den jemand bezahlen will, der Wert der Immobilie. Aus ökonomischer Sicht, zugunsten des Maklers, ist das natürlich lukrativer so zu denken und zu handeln. Die Wahrheit an der Bewertung einer Immobilie ist jedoch eine ganz anderen. Und durch die Gier hat sich diese Vertriebs-Denke so festgefressen, dass man die Geschichte als Makler immer wieder selber glauben will, umso öfter man sich diese Geschichte erzählt. Aber eine ganz einfache Abfrage bei der Bank zum Beleihungswert offenbart das Desaster mit der Immobilienwert-Fantasie eines Maklers.
Der Immobilienmakler hält sich für schlauer!
Konfrontiert man einen Makler mit der Wahrheit über den tatsächlichen Wert einer Immobilie, die eine Bank bewertet hat, tun die Makler so als würde die Bank es nicht vertsanden haben, jedoch ist die Bank am Ende der Partner eines Käufers, der die Immobilie finanzieren muss und das Risiko trägt.
Leider gibt es auch, und das darf nicht unerwähnt bleiben, Immobilienabteilungen bei Banken, die ähnlich wie die Freien- und Freizeitmakler argumentieren. An Schnittstellen sitzen auch in Banken Makler, die das Spielchen gerne mitmachen. Beim Über-Den-Tisch-Ziehen-Spiel, kreisen alle Geier um das Aas herum.
Das könnten auch Makler gesagt haben: "Kaufen Sie Land, es wird nicht mehr nachproduziert." oder "Was nichts kostet, ist auch nichts Wert." (Albert Einstein)
Der Marktpreis
Kommen wir zurück zum Marktpreis einer Immobilie. Wie genau entsteht er?
Es gibt mehrere Faktoren, die einen Marktpreis definieren und zugleich beeinflussen. Lassen Sie uns einige interessante Faktoren einmal genauer anschauen.
Angebot und Nachfrage bei Immobilien
Ist das Angebot an Immobilien gering, und die Nachfrage sehr hoch, entsteht ein Marktpreis. Ein Preis, den Menschen bereit sind zu bezahlen, um das Immobilienangebot zu nutzen.
Politik befeuert den Marktpreis einer Immobilie
Politik ist ein starker Einflussnehmer auf das Marketing der Makler. Dabei führen bestimmte Ideologien unweigerlich zu Argumente. Das sehen wir aktuell sehr stark beim Thema Inflation, Energiepreise und grüne Narrative zum Klima etc.. Eigentlich ziemlich schwach von der Politik, bei fehlendem Wohnraum, steigender Inflation und immer kleiner werdender Kaufkraft. Somit sind Gerüchte ein Nährboden für gierige Makler und Freizeitmakler, um Preise zu argumentieren und Knappheit zu suggerieren, bevor es überhaupt stattfindet. Aber auch hier steckt in den meisten Fällen nicht die Realität drin, sondern ein geschicktes Marketing der Makler. Sicherlich gibt es Ballungsgebiete, bei den der Zulauf sehr groß ist, dennoch beziehen viele Makler die Situation eine Großstadt direkt auf das gesamte Land. Das ist die Wahrnehmung, die man über die Medien schürt. Großstadt Medien glaube, dass Ihre Situation die des gesamten Landes widerspiegelt. Und das ist schlicht falsch. Dieses Phänomen kann man auf viele Bereiche legen und verzerrt die Realität.
Das Bezahlmodell eines Immobilienmaklers
Dann kommt noch die Art der Incentivierung bzw. das Bezahlmodell der Makler als Preistreiber hinzu. Solange eine Provision an die Höhe des Kaufpreises gekoppelt ist, strebt jeder Makler den höchsten Preis an. Der tatsächliche Wert der Immobilie ist hierbei völlig egal. Der Marktpreis muss hoch und dabei lassen sich die Makler alles möglich einfallen. Beschissene Lagen werden schöngeredet. Es kommt immer mehr der Begriff Speckgürtel in die Argumentation. Teilweise auch, wenn sich die Immobilie in einem anderen Kreis befindet. Das nimmt irre Züge an, die fast schon verblödet wirken. Schlechte Makler kann man bereits an der Stelle entlarven.
Das sind möglich Treiber eines Marktpreises. Und wie man sieht, hat das alles nichts mit der Immobilie selbst zu tun. Die Beschaffenheit, das Alter, die wirkliche Lage, die Grundstückspreisentwicklung, die Halbwertszeit etc.
Wichtig, lasst euch nicht einreden, dass der Marktpreis den Wert einer Immobilie abbildet. Dem ist nicht so, in keinem Fall. Der Marktpreis ist der Preis, den jemand im Markt für die Immobilie bezahlen will, und der tatsächliche Wert einer Immobilie ist der reale Wert einer Immobilie. Das sind zwei unterschiedliche Dinge. Genauso sollten Immobilien betrachtet werden, auch wenn Makler oder andere Personen, die mit Immobilien Geld verdienen, das nicht hören wollen.
Kommen wir jetzt zum tatsächlichen Wert einer Immobile. Das ist relativ einfach heruntergebrochen. Die Kosten zum Zeitpunkt des Baues, plus Wertentwicklung des Grundstückes (Bodenrichtwert), minus Halbwertszeit der Immobilien darauf. Bei massiver Bauweise tritt die Verfallzeit ein wenig später ein. that's it
Euch wird auffallen, wenn Ihr mit Banken über eine Finanzierung eurer Immobilie spricht, wird genau das berücksichtigt. Die Bank stellt sich die Frage, wann das Dach wieder fällig wird, wie der Zustand der Immobilie ist und ob alle Bauten oder Zubauten eine Genehmigung der Behörden haben uvm.. Am Ende der Rechnung kommt ein Beleihungswert heraus. Sollte die Immobilien, die Ihr kaufen wollt, dann preislich zu weit weg vom Beleihungswert sein, wird die Bank die Differenz von euch als Eigenkapital erwarten. Zusätzlich dazu auch die Kaufnebenkosten.
Das Ergebnis der Rechnung ist der tatsächliche Wert einer Immobilie.
